Фотография из личного архива Вячеслава Горбунова
Сегодня на рынке недвижимости в Астане покупатели всё чаще обращают внимание на среду вокруг дома — озеленение, благоустройство дворов, парковочные пространства, инфраструктуру. Мы поговорили с основателем проектов Incity и Flip Club Astana Вячеславом Горбуновым, о том, как благоустройство влияет на стоимость недвижимости, почему качественно продуманные ЖК продаются быстрее, и каким он видит будущее Астаны.
Вячеслав, с чего началась ваша работа с недвижимостью?
Я по профессии маркетолог. Когда-то у меня была собственная маркетинговая компания, и в какой-то момент мы начали работать с одной строительной компанией в сфере недвижимости. В качестве эксперимента мы создали страницу Incity Astana. Тогда в Казахстане практически никто не снимал недвижимость в современном формате: динамичные пролеты камерой, кинематографичная подача и профессиональная озвучка. Мы сняли первый ролик квартиры, выложили его в TikTok и Instagram — и буквально за сутки он набрал почти 200 000 просмотров. В тот момент мы поняли, что рынок очень нуждается в качественной подаче недвижимости.
Под роликом было огромное количество комментариев, сообщений и запросов. На квартиру практически сразу появились покупатели. Люди начали активно интересоваться размещением своих объектов. Тогда мы приняли решение развивать проект дальше. Сначала мы размещали квартиры бесплатно, чтобы собрать базу объектов и аудиторию. Аккаунт начал стремительно расти: подписчики, просмотры, доверие аудитории. Нам ежедневно писали по вопросам покупки квартир, просмотров и рекламы объектов. Позже мы внедрили платные размещения, и так появилась компания Incity, которой в сентябре 2026 года исполняется уже 3 года.
Сегодня Incity — одна из самых узнаваемых независимых площадок недвижимости в Астане.
- около 40 000 подписчиков в Instagram;
- более 50 000 подписчиков в TikTok;
- собственный узнаваемый фирменный формат съемки, который мы ни разу не меняли
- летающая камера и профессиональная озвучка;
- команда агентов, брокеров и партнеров, работающих вместе с нами.
Как работа с недвижимостью изменила ваш взгляд на Астану?
Проработав в маркетинге и глубоко погрузившись в недвижимость, мы достаточно быстро поняли одну важную вещь — Астану уже не остановить. Этот город будет расти еще десятилетиями. За три года работы через нас прошло огромное количество объектов. Мы буквально изучили левый берег Астаны изнутри.
Мы работаем в основном в районах Нура и Есиль. За это время мы снимали квартиры практически во всех жилых комплексах этих районов. А те объекты, где мы не снимали, мы все равно изучали: сравнивали, анализировали, заезжали туда при подборе квартир под инвестиции и флиппинг.
В какой-то момент пришло понимание, что мы:
— понимаем, где сильные застройщики;
— где качественное строительство;
— какие ЖК ликвидны;
— где есть проблемы по качеству;
— какие районы будут расти;
— куда действительно стоит вкладывать деньги, а куда — нет.
Когда я увидел генеральное развитие города, стало окончательно понятно: Астана будет масштабироваться еще очень долго. Уже сейчас видно, как активно разрастаются новые районы — Айтматова, Улы Дала и другие направления. Город постоянно расширяется: появляется новый жилой комплекс, а вместе с ним практически сразу приходит инфраструктура — дороги, аллеи, коммерция, школы, парки.
У Астаны огромное преимущество — здесь все еще очень много пространства для развития, особенно на левом берегу. Уже сейчас понятно, куда именно город будет расти дальше. Именно поэтому мне так нравится рынок недвижимости Астаны. Для нас здесь колоссальное количество возможностей и перспектив. Город растет. Население растет. Спрос на недвижимость растет. Но самое главное — Астана становится действительно красивым и современным мегаполисом.
Особенно это заметно в последние годы: появились новые аллеи, общественные пространства, парки, арт-объекты. Город начал выглядеть намного более цельным и современным. Отдельно могу отметить запуск ЛРТ — проект, который долго обсуждали, но который в итоге стал частью новой Астаны.
Насколько сегодня люди обращают внимание на двор, чистоту и благоустройство при покупке жилья?
Сегодня люди стали гораздо больше обращать внимание не только на саму квартиру, но и на то, как в целом выглядит жилой комплекс. Рынок недвижимости в Астане развивается настолько быстро, что буквально за один-два года могут морально устареть общественные пространства внутри ЖК.
Город очень быстро меняется, и вместе с ним меняются стандарты жилья. Современные застройщики уже конкурируют не просто квадратными метрами. Они конкурируют атмосферой, архитектурой и качеством среды. Если посмотреть на жилые комплексы пятилетней давности, там все было намного проще: обычные дворы, стандартные площадки, минимальное благоустройство. А в новых проектах уже совершенно другой подход.
Сегодня застройщики используют:
- современные фасады и облицовочные материалы;
- продуманный ландшафтный дизайн;
- стильные входные группы;
- дизайнерские холлы;
- воркаут-зоны;
- уютные беседки;
- современные детские пространства;
- озеленение и полноценные общественные зоны.
И это напрямую влияет на стоимость и ликвидность недвижимости. Если взять две примерно одинаковые квартиры, но в разных жилых комплексах, то в приоритете почти всегда окажется тот объект, где современнее двор, красивее архитектура, качественнее благоустройство и приятнее сама атмосфера комплекса.
Почему в одних жилых комплексах чисто и ухоженно, а в соседних дворах уже через год всё выглядит уставшим?
Состояние жилого комплекса напрямую зависят от класса жилья. В домах бизнес- и элит-класса, как правило, совершенно другой контингент жильцов. Люди там больше ценят порядок, комфорт, чистоту и качество среды вокруг себя. За счет этого сам жилой комплекс со временем сохраняется намного лучше.
В таких домах обычно активные собственники, хорошо работает ОСИ или управляющая компания, есть старшие по дому, жильцы вкладываются в благоустройство и следят за порядком. Но очень важную роль играет и качество строительства.
Есть жилые комплексы, которые изначально построены качественно — хорошие материалы, нормальная инженерия, надежный фасад. А есть объекты, где спустя несколько лет начинают появляться проблемы: что-то отваливается, изнашивается, дом визуально начинает терять вид. И если сам дом начинает «сыпаться», то здесь уже никакое ОСИ полностью ситуацию не спасет.
Люди, которым важно качество жизни, постепенно начинают присматривать себе другое жилье и переезжают. А квартиры в таких домах чаще начинают сдавать в аренду. И это тоже очень сильно влияет на атмосферу комплекса. Потому что, как показывает практика, чем больше в доме собственников, тем ухоженнее территория. Люди вкладываются в место, где живут сами: следят за двором, участвуют в благоустройстве, берегут общее пространство.
Арендаторы, как правило, относятся к этому проще — потому что жилье временное. Поэтому по состоянию двора и самого дома очень многое можно понять. Если вы приезжаете в жилой комплекс и видите чистую территорию, порядок вокруг, то, скорее всего, людям здесь действительно нравится жить. Значит, дом качественный, и большинство жильцов заинтересованы сохранять эту среду.
А если во дворе беспорядок, все изношено, мусор, шумная атмосфера, то обычно это говорит либо о большом количестве арендных квартир, либо о слабом управлении домом, либо о том, что сам жилой комплекс уже потерял свою привлекательность для постоянного проживания.
Какие районы столицы вам больше всего сейчас нравятся?
Я живу в Астане с 2012 года, а впервые приехал сюда еще в 2008 году в командировку. И я прекрасно помню, какой город был тогда: поле, несколько административных зданий, старые жилые комплексы. А сегодня это уже настоящий мегаполис. Город, куда стремятся люди со всего Казахстана. Центр притяжения возможностей, бизнеса, строительства и инвестиций.
Как человек, который много лет живет в Астане и ежедневно ездит по городу, я действительно вижу, насколько сильно город преобразился.
Особенно это заметно в современных районах. Например, тот же Greenline — очень качественно реализованный район с хорошими прогулочными зонами, озеленением и современной городской средой. Там приятно просто находиться, гулять, проводить время.
Недавно в городе также открыли Самал-парк — бывший Сфера-парк. Очень интересное пространство получилось: современные площадки, зоны отдыха, много инвентаря для детей и активного отдыха. Да, там бывают сложности с парковкой, но если приезжать пешком или просто гулять, место действительно хорошее.
Отдельно можно выделить ботанический сад — это уже одно из главных мест притяжения в Астане. Огромная территория для прогулок, пробежек, спорта и отдыха. Практически каждый житель города там бывал.
Сейчас еще активно обсуждается строительство большого экопарка в районе Сыганака и Зеленого квартала. Судя по проектам, это тоже будет очень масштабная и важная локация для города.
За последние два года в Астане появилось очень много скверов, прогулочных зон и общественных пространств. И это очень сильно влияет на качество жизни. Потому что людям важно не только купить квартиру. Им важно понимать, что рядом есть место, где можно погулять с семьей, заняться спортом, посидеть вечером, спокойно провести время.
Конечно, остаются и районы, где этого пока не хватает. Есть места, где между домами просто бетон, негде припарковаться, нет лавочек, нормальных прогулочных зон, стоят открытые мусорные баки. И здесь городу еще точно есть куда развиваться.
Но если смотреть в целом, то Астана за последние годы стала намного более зеленой, современной и комфортной. И, наверное, нужно отдать должное текущему акиму города — Женису Касымбеку. Многие жители действительно отмечают, что при нем город стал заметно красивее, зеленее и благоустроеннее.
Какие решения в благоустройстве Астаны вы считаете не очень удачными за последние годы?
Мне нравится, как в городе начали продумывать карманы для общественного транспорта, удобные съезды с бордюров, заезды в паркинги и современные тротуары. Особенно это заметно на левом берегу. Там во многих районах уже ощущается более современный подход к городской среде.
На правом берегу пока есть места, где с этим сложнее — не везде есть полноценные тротуары, не всегда удобно передвигаться пешком. Но если говорить честно, есть и решения, которые лично мне не очень нравятся.
Например, в некоторых новых жилых комплексах слишком сильно увлекаются декоративным благоустройством в ущерб удобству движения автомобилей. Иногда делают лишние тротуары там, где они по сути не нужны. Есть отмостка вдоль здания, по которой уже можно спокойно ходить, затем идет озеленение, потом еще один тротуар, а иногда — еще одно озеленение и еще один тротуар.
Плюс часто встречаются эти полукруглые закругления на перекрестках внутри дворов. Визуально это выглядит красиво, но на практике создает проблемы. Потому что ночью, когда не хватает парковочных мест, люди начинают ставить машины прямо возле этих закруглений, и в итоге двум автомобилям становится очень сложно разъехаться. Я думаю, многие жители Астаны понимают, о чем идет речь — особенно в густо застроенных районах левого берега.
Еще одна большая проблема — непродуманные парковки и отсутствие нормальной разметки. Бывает, что по логике машину нужно ставить параллельно дороге, но люди паркуются под углом 45 или даже 90 градусов, и задняя часть автомобиля начинает выступать на проезжую часть. В итоге дорога сужается настолько, что две машины уже не могут нормально разъехаться.
И это сейчас одна из главных проблем новых активно застроенных районов Астаны: красивое благоустройство иногда начинают ставить выше практичности и нормальной дорожной логистики внутри дворов.
Есть ли в городе районы или ЖК, которые вы могли бы назвать примером хорошего содержания территории?
Наверное, 60–70% современных свежих проектов уже делаются с хорошим подходом к территории и внутреннему пространству. Особенно это заметно у таких застройщиков, как BI Group, Sensata Group, Bazis-A и Свой Дом. Их свежие жилые комплексы хорошо продуманы с точки зрения благоустройства, озеленения и комфортной среды для жителей.
Если говорить по районам, то сейчас очень хорошо развивается район Городского романса и улицы Нажимеденова. Да и в целом районы, где проходит LRT, заметно расцветают. Там становится больше прогулочных зон, зелени, современных общественных пространств и удобной городской инфраструктуры.
Также заметно преобразился район возле Барыс Арена и центрального стадиона. В целом сейчас практически все ключевые центральные районы и перекрёстки активно благоустраиваются, и по многим объектам работа всё ещё продолжается. Какой-то один конкретный жилой комплекс выделить сложно, потому что достойных проектов действительно стало много. Но если смотреть именно на современные свежие ЖК, то у перечисленных выше застройщиков уровень благоустройства сейчас очень хороший.
Что сильнее влияет на ощущение чистого города: работа коммунальных служб или культура самих жителей?
Конечно, хочется отметить работу коммунальных служб города. Ежедневно можно наблюдать, как убирают улицы, чистят и моют дороги. Отдельно стоит отметить, что с появлением закрытых мусорных контейнеров стало намного чище возле мусорных площадок. Постоянно наносятся новые дорожные разметки, ремонтируются тротуары, стригутся газоны, ухаживают за деревьями, клумбами и кустарниками. Коммунальные службы действительно работают на высоком уровне, и в целом город выглядит чистым и ухоженным.
Также заметно, что и сами жители стали культурнее относиться к окружающей среде. Хотя, конечно, в некоторых районах всё ещё бывает грязновато. Возможно, это связано с нехваткой урн или с культурой поведения в общественных местах. Часто можно заметить, что мусор оставляют дети и подростки. Но в целом видно, что город развивается, становится чище, современнее и комфортнее для жизни.
Расскажите подробнее, если кто-то хочет продать свою квартиру, как ему с вами связать?
Главная особенность Incity — открытая и честная модель работы. Любой собственник может разместить у нас свою недвижимость без посредников. Мы публикуем объект, указываем прямой номер владельца, и покупатели связываются напрямую. Клиент платит нам только за качественное продвижение объекта. Также у нас есть услуга полного сопровождения — когда собственник передает нам недвижимость под ключ, а мы берем на себя весь процесс продажи.
Вы также занимаетесь флиппингом, можно сказать, что через этот подход вы делаете рынок недвижимости в Астане более качественным и современным?
Направление флиппинга в Астане развивается очень активно. Мы видели, как быстро продаются качественно упакованные квартиры после ремонта, и поняли, что за этим направлением большое будущее.
Мы занимаемся покупкой объектов, ремонтом и упаковкой квартир, последующей продажей недвижимости с высокой ликвидностью. Мы работаем как на собственные средства, так и совместно с инвесторами. Человек, который хочет сохранить и приумножить капитал, может инвестировать вместе с нами в объекты недвижимости. Мы полностью берем на себя поиск объекта, аналитику, ремонт, реализацию и продажу. Инвестор получает готовую модель, где его деньги работают в недвижимости с потенциальной доходностью выше классических банковских инструментов.
Пока государство занимается благоустройством улиц, парков и общественных пространств, мы в каком-то смысле меняем город изнутри: обновляем старые квартиры, создаём более современное и комфортное жильё, поднимаем качество самих объектов недвижимости и среды, в которой живут люди.
Сегодня Incity — это медиа, маркетинг, недвижимость, флиппинг и инвестиции, объединенные в одну экосистему. В апреле прошлого года мы создали Flip Club Astana — клуб людей, которые инвестируют в недвижимость и зарабатывают на флиппинге. В это сообщество также входят риэлторы, представители застройщиков, подрядчики и другие специалисты, связанные с рынком недвижимости.
Сегодня это уже достаточно большое и полезное комьюнити. Внутри клуба мы постоянно обсуждаем рынок недвижимости, развитие города, создаём интересные инвестиционные продукты, проводим мастер-классы, сотрудничаем с поставщиками и застройщиками.
Flip Club Astana — это живое офлайн-комьюнити людей, которые растут вместе со своим окружением, обмениваются опытом, находят партнёров и вместе развиваются. Если вам интересна недвижимость, инвестиции и развитие городской среды, присоединяйтесь к сообществу.